Kako kupiti kuću

Ponudite pametno. Ne postoji nikakvo pravilo o tome koja bi trebala biti vaša početna ponuda niti koliko puta trebate ići naprijed i natrag s prodavateljem. Većina neiskusnih kupaca jednostavno daje ponudu s određenim postotkom - recimo, 10 ili 15 posto - cijene od unosa, kaže Ilyce Glink, autor knjige Kupujte, zatvorite, uselite! ($15, amazon.com). Ali to nije mudra strategija. Na tržištu ovog kupca možete preplatiti. Pametniji potez: pitajte svog agenta za prodaju nekretnina za usporedive domove na tom području koje su nedavno prodane. Pomoću tih podataka odredite najviši iznos koji ste spremni platiti, a zatim podnesite ponudu koja je manja. Zatim započnite cjenkati.
Iznesite jasne zahtjeve. Budite unaprijed u vezi dodataka, poput zavjesa i svjetiljki koje želite uključiti u kuću. Kupci trenutno imaju prednost, tako da je vjerovatnije da će vam biti ispunjen veći dio zahtjeva.

Zatražite preporuku. Ne postoji nijedan lak način za pronalaženje zajmodavca, stoga je najbolje navesti prijatelje i obitelj radi preporuka. (Želite davatelja usluga koji ima dobru korisničku uslugu.) Ili pitajte svog agenta za nekretnine za prijedloge službenika za kredit. Pitajte u lokalnim kreditnim sindikatima, bilo da ste trenutni član ili ne. Često imate najniže stope ako se kvalificirate za članstvo, a obično se lako možete pridružiti. (Ići ncua.gov da ga nađemo.)
Izračunajte svoj predujam. Da biste izbjegli kupnju privatnog hipotekarnog osiguranja, prije zatvaranja troškova morate platiti najmanje 20 posto kupoprodajne cijene.
Dobijte ponude najmanje tri zajmodavca. Savjetujte se s hipotekarnim bankarima (koji rade zajedno s velikim institucijama, poput J. P. Morgan Chase i Wells Fargo) i hipotekarni posrednici (koji kupuju okolo sa svim zajmodavcima) kako bi postigli najbolju kamatnu stopu. Pitajte svakog službenika zajma koliko njezina ustanova naplaćuje za troškove zatvaranja, uključujući naknadu za pretplatu i troškove faksiranja dokumenata. (Naplata se razlikuje; ići Bankrate.com pogledajte prosjek za vašu državu.) Obavezno novac posudite od nekoga tko je dostupan i voljan odvojiti vrijeme da objasni postupak odobravanja kredita. Vjerojatnije je iskrena o svim troškovima. I zapamtite da možete pitati zajmodavca ako vam stavljanje više novca može isplatiti povoljniju stopu.
Odlučite želite li platiti bodove za snižavanje cijene. Ponekad vam banka dopusti da kupite unaprijed plaćenu kamatu (bodove, u financijskom govoru) u zamjenu za sniženu kamatnu stopu. Bodovi nisu jeftini. Svaki će vas koštati 1 posto iznosa kredita. Dakle, ako kupujete kuću koja košta 273.000 USD (nacionalni prosjek) s 20 posto manje, tada ćete morati platiti 2.184 USD po bodu. Nemate toliko novca u ruci? Raspitajte se o kupnji pola ili čak četvrtine poena. "Ako ćete ostati u kući najmanje devet godina i možete si priuštiti to, ima smisla platiti dodatne troškove unaprijed, kao dugoročno će vas koštati ", kaže Jack Guttentag, profesor emeritusa financija na Wharton School sa Sveučilišta u Pennsylvaniji. Ići mtgprofessor.com izračunati je li ovo dobra opcija za vas.

Pronađite kvalificiranog inspektora. To je jedna situacija u kojoj ne biste trebali uzimati preporuku svog agenta za nekretnine, kažu stručnjaci. Mogla bi vas potaknuti da pođete s nekim tko previdi probleme kako bi dogovor bio što glatkiji. Umjesto toga, obratite se profesionalnoj organizaciji (ashi.org, nahi.org, ili nachi.org) pronaći akreditiranog, samozaposlenog stručnjaka koji je obavio najmanje 1.000 pregleda. U mnogim državama ne postoji program licenciranja, ali ta udruženja obično zahtijevaju da njihovi članovi ispunjavaju određene standarde i sudjeluju u kontinuiranom obrazovanju. Očekujte da ćete platiti oko 300 do 750 dolara za opću inspekciju.
Zatražite unaprijed detaljno izvješće o inspekciji. Pitajte koliko vremena inspektoru obično treba da provede analizu (prosječni dom treba trajati jedan do tri sata) i kako će izgledati gotov izvještaj. Želite da bude najmanje 10 stranica, a treba sadržavati fotografije svega što nije u redu.
Razmislite o dodatnim procjenama. Pitajte svog agenta za nekretnine i primarnog inspektora ako preporučuju zakazivanje dodatnih inspekcija iznad i izvan standardnog. One mogu uključivati ​​analize dimnjaka, kanalizacije i spremnika za ulje i ispitivanja kalupa i radona - a svaki od ovih testova koštao je 100 do 300 dolara. "Što obično trebate učiniti ovisi o dobi, stanju i stilu kuće", kaže John Guy, bivši predsjednik kapitula američkog društva kućnih inspektora u Sjevernoj Karolini, profesionalac organizacija. Na primjer, radon je problematičan u nekim podrumima, ali ako vaša kuća ima samo prostor za puzanje, vjerojatno ne biste trebali brinuti.
Sudjelujte na inspekciji. Ovo je vaša prilika da postavite pitanja o infrastrukturi kuće. Obavezno se informirajte o radu i lokacijama zapornih ventila za plin i vodu i razvodnoj kutiji.
Recite serviseru da pruži pisane procjene za sve popravke. Vaš agent za prodaju nekretnina će prodavaču podnijeti predviđene troškove za bilo kakve probleme koji su pronađeni tijekom inspekcije.
Zatražite kredit za cijenu. Kvalitet možete kontrolirati ako ste popravke izvršili sami, kaže Boni Bryant, agent za nekretnine u Los Angelesu za Sotheby's International Realty. Zatražite da se troškovi bilo kakvih ispravki, ma koliko bili veliki ili mali, oduzmu od prodajne cijene i da se posao obavi nakon što je kupnja konačna.

Provjerite imovinu. Da biste odredili njegovu vrijednost, potreban vam je procjenitelj. Ali općenito ga ne možete unajmiti; vaš zajmodavac to radi. Možete, međutim, pomoći da procjena prođe nesmetano. „Zatražite od prodavatelja da bude prisutan tako da na sva pitanja koja procjenitelj ima pitanja o kući može biti odgovoreno“, kaže Bob Sicoli, vlasnik RVS Appraisal Services u Scotch Plainsu u New Jerseyju. Također bi trebao imati kopiju kupoprodajnog ugovora da provjeri što se točno (a ne) prodaje.
Recite svom brokeru da vam pruži popis uporedivih svojstava. Navedite gdje je poboljšana kuća koja se procjenjuje (poput obnovljenih kupaonica) i kako se to razlikuje od ostalih nedavnih prodaja.
Trgovina za usporedbu naslova osiguranja. Možete odabrati davatelja usluge za ovo pokriće, koji štiti vas i vašeg zajmodavca od založnog prava. Nema vidljive razlike u zaštiti pa možete ići s najjeftinijom opcijom. Osiguranje vlasništva predstavlja otprilike 60 posto troškova zatvaranja, a trebali biste očekivati ​​da platite oko 0,5 posto kuće otkupna cijena za to, kaže Timothy Dwyer, osnivač i izvršni direktor Entitle Direct Group, tvrtke za osiguranje od naslova u Stamfordu, Connecticut. Idite na Closing.com. Napomena: Vaš zajmodavac može staviti veto na vaš izbor ako tvrtka nije visoko ocijenjena, pa zatražite od osiguravatelja ocjenu.

Razmislite o zapošljavanju odvjetnika. U nekim se državama odvjetnici obično ne koriste za kupovinu stanova. "Ali čak i na tim područjima, trebali biste dobiti odvjetnika ako vam se situacija zakomplicira ili kupujete ovrhu ili malo prodaje", kaže Glink.
Zaključaj svoju kamatnu stopu. Ne morate to činiti više od 30 do 45 dana prije zatvaranja, jer se ne očekuje da se značajno poraste najmanje sljedeće godinu i pol.
Nabavite detaljan popis troškova zatvaranja od svog zajmodavca. Osim troškova vezanih uz vaš zajam, možda ćete imati i dodatne naknade, poput usluga naslova i poreza na promet. Te informacije trebaju biti navedene na obrascu Dobra procjena vjere, koji zajmodavac pruža kad zaključate u tarifi.
Pazite na lažne naknade. Neki zajmodavci naplaćuju pripremu dokumenata, slanje papira ili čak ispis e-mailova. Vrijedno je zatražiti da se ti predmeti uklone s računa, kaže Glink.

Provjerite da su svi uključeni uređaji u ispravnom stanju. Uključite pećnicu, perilicu posuđa, štednjak te perilicu i sušilicu. Nemojte zaboraviti da se pobrine i za hladnjak.
Uključite svaki slavinu i isperite toalete.
Uključite nešto u svaku utičnicu. Trebat će električaru da popravi sve pokvarene odmah nakon što zatvorite kuću.
Provjerite detektori dima. Svaki zapalite šibicu kako biste potvrdili da je u ispravnom stanju.
Ispitajte toplinu i klima uređaj. Ne želite otkriti da peć ili klima uređaj ne rade nekoliko mjeseci niz put.
Potražite vodu i plijesan na stropovima. Oni bi mogli biti znak neprestanog propuštanja.
Ispitajte li znakove štetnosti, uključujući izmet (miševe) i ostatke insekata.
Pregovarajte o kreditu za zatvaranje. Ako ustanovite da je nešto pokvareno ili nestalo, zatražite od svog brokera ili odvjetnika da zatraži financijsku naknadu.
I na kraju lak dio: potpišite ugovor, a zatim krenite.

Uspaničeni ste. Hoće li nam ponestati novca? Ne možete spavati noću Što ako su susjedi grozni? A ti si jedan zalogaj na rubu. Moj se muž bolje složio s ovim bojama ili ću izgubiti razum! Ako su ovo vaši simptomi, imate klasičan slučaj anksioznosti kod kupnje kuća. I ne čudi: Dobivanje velike hipoteke ocjenjuje se kao stresnije od puštanja djeteta od kuće ili nevolja s šefom, prema skali stresa Holmesa i Rahea, koja mjeri ispunjenost pritiskom situacijama. "Ulozi su izuzetno visoki i bojite se napraviti pogrešku koja bi mogla ugroziti kupnju ili biti skupa", kaže Amanda Clayman, financijska terapeutkinja iz New Yorka. Pa kako možete pronaći malo duševnog mira?
Ne ulazi se preko glave. Mnogo briga koje osjećaju kupci kuća dolazi od kupovine nekretnine koju si ne mogu priuštiti, kaže Stephen Habetz, potpredsjednik hipotekarnog bankarstva u Darien Roway-ton banci u Darienu, Connecticut. Da biste se uvjerili da idete pametno, upotrijebite kalkulator hipoteke na Bankrate.com.
Pažljivo odaberite svog agenta za nekretnine. "Njezin je posao pomoći vam da obrađujete anksioznost i radite kroz sva iznenađenja koja dolaze", kaže Eric Martell, agent za promet nekretninama sa sjedištem u Orlandu, Florida, koji ima doktorat. u psihologiji. Da biste utvrdili hoće li vam agent za nekretnine odgovarati, postavite im sljedeća pitanja: Koliko ste ljudi pomogli da kupite kuću? Što učiniti kada je prodavaču teško raditi? Kako ćete mi i supružnik ostati mirni kroz postupak? Ako njezina osobnost ne odgovara vašoj, pronađite drugog agenta.
Imajte vremensku traku. "Rascjepanjem koraka koje ćete poduzeti - i kada ih poduzeti - umanjit ćete se šansi da ćete biti iznenađeni koliko je posla uključeno u kupnju kuće", kaže Clayman.