Kako raskinuti najam stana

Recimo da ste poslali svoj posao iz snova širom zemlje, ali vaš zakup ne traje još šest mjeseci. Ili nakon što tjednima idete naprijed i nazad sa svojim stanodavcem, vaš je stan i dalje plijesan nakon poplave. Možda susjed na katu voli pipkati ples u ponoć. Bez obzira na razlog, želite prekinuti zakup.

Kada je u pitanju kršenje najma stana, Jerry Leazer, licencirani posrednik u prometu nekretnina u New Yorku, kaže da ćete naučiti jednu stvar brzo: "Nisu svi iznajmljivači stvoreni jednaki i ne postoji tipičan scenarij." Ali evo kako možete započeti sagledavanje najboljeg rješenja za svoje situacija.

Pročitajte ugovor i potražite odgovarajući jezik.

Prvi korak koji biste trebali poduzeti kada razmatrate pauzu o najmu jest da zapravo pročitate vašu najam.

Možda ste rijetka pasmina koja čita ugovore prije nego što ih potpiše. U tom slučaju ćete već razumjeti izraze. Ali ako niste, povucite ugovor i potražite klauzulu o ranom iseljavanju.

Michelle Clardie, profesionalna upraviteljica nekretnina s iznajmljivanjem u Južnoj Kaliforniji, kaže kako bi se zakup mogao iskoristiti ove izraze koristeći izraze kao što su "prekid najma", "prijevremeni raskid", "kršenje ugovora" ili "nemogućnost ispunjavanja Pojmovi."

Pripremite se za plaćanje novčanih kazni.

Uvijek ćete imati mogućnost raskida najma, ali vjerojatno ćete morati i platiti. "Ako prekinete zakup, vi kršite ugovor", kaže Clardie. "U većini slučajeva, stanodavci su spremni raditi s vama u određenoj mjeri jer to zapravo ne žele prazna jedinica, ali ne možete očekivati ​​da će vam gazdarica omogućiti da raskine vaš zakup bez posljedica."

Umjesto toga, pripremite se za plaćanje nekih silnih kazni. Mnoge države, uključujući Kaliforniju, zahtijevaju dva mjeseca najma kao naknadu za prekid najma, kaže Clardie. Neki će iznajmljivači zadržati i sigurnosni depozit kao dio tih uvjeta.

Imajte dobar razlog.

Naravno, postoje i neke situacije koje će vam omogućiti da prekinete najma Scot-a. Holly McQueen, potpredsjednica GMH Capital Partnersa, kaže da savezni i državni zakoni omogućuju aktivnim vojnim članovima prijevremeno raskinuti najam prema Zakonu o civilnoj pomoći službenicima.

McQueen kaže da možete i raskinuti zakup ako ste stariji građanin koji se premješta u ustanovu za njegu starijih osoba. Inače, naravno, ako je posjednik prekršio zakup počinio kršenja zdravlja i sigurnosti, vjerojatno ćete imati dobar slučaj za odlazak. Isto vrijedi i za značajnu štetu na imovini uzrokovanoj prirodnim katastrofama.

"Mnoge države će dopustiti žrtvama obiteljskog nasilja da raskinu najam bez kazne", dodaje McQueen. Leazer također kaže da u nekim državama imate razloga za prekid najma ako vas stanodavac maltretira ili krši vašu privatnost. "Iako NYC dopušta prekide najma u gore navedenim situacijama, možda vam se neće činiti tako jednostavnim kao telefonski poziv uredu stanodavca", kaže on.

ODNOSE:Da, potrebno vam je osiguranje iznajmljivača, čak i ako je vaše mjesto malo i jeftino

Skupite svu papirologiju.

Ako vjerujete da imate dobar razlog da prekinete zakup bez plaćanja naknade, sljedeći korak je priprema papira.

"Prikupite svu dokumentaciju iz razloga koji želite prekinuti zakup, kao što je pismo o ponudi novog posla, otkaz zbog gubitka posla, vojni nalozi, financijske teškoće zbog razvoda braka ili medicinskih računa ili sudskog naloga za probijanje / ograničavanje naloga / obiteljsko nasilje ", kaže Candice Williams, prodavačica RE / MAX Space Centar.

Razmislite o podnošenju prostora.

Ako nemate razlog za prekid najma bez naknada, ali ne želite platiti novčane kazne, podnajam može biti opcija. Clardie kaže da se zakoni o zakupu razlikuju ovisno o državi, ali ako je to dopušteno, prvobitni stanar krajnje je odgovoran za stanje nekretnine. "Ako vaši podstanari ne plate ili otpadaju stan, stanodavac može i dalje potražiti naknadu štete jer ste i dalje zakonski odgovorni", kaže ona.

Uspjeh ove opcije doista ovisi o pronalaženju kvalitetnog podnapisa u kojeg imate povjerenja. Neki će se iznajmljivači zabavljati i idejom da vas isključe ako predstavite novog najmoprimca koji će pristati na novi, potpuno zakup.

"Zamjenski najmoprimac dovršio bi postupak prijave kao i svaki drugi potencijal", kaže McQueen. "Ako ih je odobrio stanodavac, stanar će biti pušten na dan kad nova zakupa započinje."

Tu su i komplicirane, ali poznate zamjene cimera koje možete izvesti. Clardie kaže da to uključuje dodavanje novog cimera u vaš najam i na kraju prepuštanje stana njima. To uključuje potpisivanje dodatka kako biste uključili novog cimera i uklonili se iz najma nakon kratkog razdoblja.

"Samo osigurajte da se novi stanari sami kvalificiraju za najam i da su vas spremni otpustiti iz zakupa potpisujući taj konačni dodatak", kaže Clardie.

Iskoristite snagu pregovora.

Ako nemate dobar razlog za odlazak i ne možete naći podstanar, ne očajavajte. "Ako sve drugo ne uspije, obratite se dobroj volji posjednika", kaže McQueen. "Pokušajte dati što je moguće ranije obavještenje i stan očistite odozgo prema dolje."

Mcqueen također preporučuje izradu plana otplate s stanodavcem ako ne možete istovremeno platiti naknadu za prekid najma. "Većina iznajmljivača radije bi prikupljala dospjeli iznos tijekom vremena, nego što bi trebala dati 20 ili 30 posto agenciji za naplatu", kaže ona.

Recite da napuštate svoj stan jer kupujete novi dom, ali gazdarica ne prihvaća vaš šarm. Clardie kaže da možete tražiti od svog nekretnina da vam plati naknadu za odmor. I dobra vijest: Leazer kaže da nikada ne škodi zakonitoj priči koja bi se mogla svidjeti boljoj prirodi vašeg stanodavca. To uključuje gubitak posla ili ozbiljnu bolest.

ODNOSE:Kretanje je stresno, ali ova jednostavna tajna može ga učiniti sretnim iskustvom

Pooštrite državne zakone.

Provedite svoje istraživanje o državnim zakonima koristeći web mjesto kao što je Američka udruga vlasnika stanova, koja ima interaktivnu kartu s detaljnim zakonima državnih posjednika-stanarai pripremite svoju dokumentaciju i točke razgovora.

"Većinu vremena treba vam iskren, ali prijateljski razgovor sa stanodavcem", kaže Clardie. Ali ako sve drugo ne uspije ...

Znate kada treba privesti odvjetnika.

Vaše posljednje utočište bi trebalo biti kontaktiranje odvjetnika i to samo u slučajevima kada vaš stanodavac nehata. "Razmislite o tome da zaposlite odvjetnika ako je vaš stanodavac prekršio državne stambene zakone, a ipak odbija odustati od vašeg najma bez ikakve kazne", kaže Williams. "Sve dokumentirajte - datum, vrijeme, tko, što, kada i gdje je posjednik prekršio zakone ili ugovor o najmu."

Pripremite se za sljedeći put.

Sljedeći put kad potpišete ugovor o najmu, pripremite se za mogućnost ranijeg odmora. Ako aktivno lovite posao dok tražite obnovu najma, Clardie predlaže da razmislite o opciji za mjesec dana. Ili pogledajte postoji li kraći najam - tri ili šest mjeseci - s premijom ako znate da želite zatvoriti kuću.

Konačno, uvijek pročitajte najam i postavljajte pitanja. Ako postoji jezik ili novčana kazna s kojom se ne slažete (ili ne razumijete), potražite drugo mjesto.

ODNOSE: 9 Pitanja "Make-Or-Break" (Postavite ili razdrmajte) prije postavljanja svog prvog stana