Ako razmišljate o kupnji kuće s HOA naknadom, prvo postavite ova pitanja

Prije nego što napravite ono što je za mnoge ljude najveća kupnja u životu, poželite pitati o rekordima povećanja HOA naknada u potencijalnoj zajednici. Ovo je lako jedno od najvažnijih i najvažnijih pitanja u vezi s HOA-ima. Odgovor može dramatično promijeniti vaše mjesečne troškove.

„Možda je crvena zastava ako je HOA dosljedno podizao svoje pristojbe tijekom posljednjih nekoliko godina. To može značiti da bi se isto moglo dogoditi i vama kao tamošnjem stanovniku, a vi ćete se svake godine suočiti s povećanim pristojbama ”, kaže Andy Taylor, generalni direktor tvrtke Credit Karma Home. "S druge strane, ako je prošlo neko vrijeme otkako je HOA povisio članarinu, to može značiti da bi mogli povećati članarinu u bliskoj budućnosti."

Trebali biste razumjeti raspored nadoknada, kao i jasan vremenski okvir za njihov sljedeći put očekujte da ćete opet povećati članarinu, tako da vas ubrzo nakon toga neće zateći puno veća mjesečna stopa useljavanje.

To je također možda jedno od najposljednijih pitanja koje možete postaviti. Evo zašto: Dio mjesečne članarine u iznosu od HOA koji ćete platiti obično se usmjerava u rezervni fond udruge za pokrivanje budućih projekata popravka, zamjene ili hitnih projekata u zajednici.

Bez odgovarajuće količine novca u ovom fondu, HOA možda neće moći pokriti takve buduće potrebe. I ovdje je ključna stvar, nedostatak pričuvnih sredstava ili djelomično ili neadekvatno financiran račun rezerve u trenutku kupnje novog doma, znak je da će se naknade za HOA vjerojatno povećati. I zadržatipovećavajući sve dok udruga ne postigne svoje ciljeve rezerviranog financiranja.

"Pitajte koliko se rezerve trenutno financiraju kao postotak ukupnog proračuna HOA za popravke", objašnjava Roger Cummings, Reali’s mešetar zapisa. "Ovo pitanje pomaže razumjeti financijsku solventnost HOA i koliko dobro održavaju i nadgledaju svoj proračun."

Ako je odgovor manji od 30 posto, to nije sjajna vijest, kaže Cummings. Trenutačno financiranje pričuve od negdje između 30 i 60 posto cilja udruge malo je bolji odgovor. No idealno bi bilo da odgovor bude da se rezervni račun udruge financira najmanje 60 posto, ako ne i više.

"Sve manje od 60 posto moglo bi značiti kratkoročnu posebnu procjenu ili povećanje pristojbi ako predstoji popravak ili zamjena velike zajednice", objašnjava Cummings.

Mnoge HOA-e povremeno će izvoditi studije pričuve, a te studije informiraju udrugu o odgovarajućem opsegu ili razini pričuvnih sredstava trebali imati pri ruci kako bi pokrili neočekivane hitne slučajeve, razne zamjenske projekte ili poboljšanja HOA-e, dodaje odvjetnik Ben Gottlieb, suosnivač tvrtke Sjedište u Arizoni MacQueen i Gottlieb.

HOA različito pristupaju financiranju velikih projekata i nadogradnji, ovisno o njihovoj veličini, zrelosti i filozofiji, kaže Claire Hunsaker, izvršna direktorica web stranice o osobnim financijama Pitajte Flossie.

„Koliko se oslanjaju na posebne procjene, mogu imati velik utjecaj na vaše financije kao člana. Noviji HOA može se u velikoj mjeri osloniti na posebne procjene za planirana poboljšanja i neplanirane popravke jer još uvijek grade rezervni fond postupno iz naknada za HOA “, objašnjava Hunsaker. "Mogli bi se pouzdati i u posebne procjene ako predviđaju brži prosječni promet među jedinicama."

U idealnom slučaju, htjeli biste da vam HOA kaže da ne planiraju provoditi nikakve posebne procjene i da se ne oslanjaju na ovaj pristup potrebama za financiranjem.

„Posebne procjene dodatni su troškovi koje vlasnik kuće ima izvan svojih uobičajenih mjesečnih naknada. Ovisno o stavci za popravak ili zamjenu, one mogu iznositi od nekoliko stotina do desetaka tisuća dolara ”, objašnjava Cummings iz tvrtke Reali. "Ponekad HOA može ponuditi zajam ili plaćanje s vremenom, ali ako se ne financira dobro, to će obično biti jednokratno plaćanje iz džepa."

Rizikujući da iscrpite ovo određeno pitanje, također ćete htjeti pitati ima li HOA trag evidenciju povećanja HOA pristojbe za određeni iznos, ili ako ima raspored planiranih povećanja, možete pogled. Ako to znate, omogućit ćete vam točnije planiranje povećanja kućnog budžeta i možda vam čak pomoći da odredite možete li si priuštiti život u zajednici.

"Kuća je velika investicija, bez obzira koliko dugo planirate tamo boraviti, pa je važno znati koliko ćete svake godine dugovati HOA", kaže Bailey Carson, stručnjak za kuće u tvrtki Angi. "Znanje sa sigurnošću da će se naknade za HOA svake godine povećavati za 3 posto vrlo je različito od neočekivanog povećanja od 10 posto."

Ako udruga ima povijest značajnih, neočekivanih skokova mjesečnih naknada, to može biti znak lošeg upravljanja.

"Znanje koliko često i zašto se povećavaju članarine presudno je za vas i pristupačnost kuće danas i za dalje, ali također govori o financijskom zdravlju HOA", dodaje Betsy Ronel, trgovac tvrtkom Compass sa sjedištem u okrugu Westchester, New York. "Želite znati hoće li se pristojbe povećavati zadanom brzinom i na koja se povećanja treba obratiti? Povisuju li se pristojbe po projektu? I glasamo li o stvarima? Ako ne, tko donosi financijske odluke i jesu li uključeni u HOA? Žive li u zajednici ili su strana strana? "

Postavljanje ovog pitanja samo je osnovna usporedba, kaže Kevin Taylor iz tvrtke InSight.

“Samo bih želio znati da su mjesečni troškovi mojih HOA naknada, standardizirani prema kvadraturi imovine, bili u skladu s drugim četvrtima u mom gradu i drugim zgradama ili zajednicama iste veličine i sličnih vrsta zgrada ", objašnjava Taylor. "Nitko ne želi preplatiti, a poznavanje naknada podijeljenih s kvadratom najbolji je način za pomirenje i početak usporedbe troškova HOA-a."

Jednom kada saznate količinu potencijalnih naknada za HOA i koliko često se one mogu povećati, morat ćete shvatiti za što se konkretno novac koristi da biste mogli odlučiti isplati li se trošak vas.

Primjerice, hoće li naknada HOA pokriti održavanje zajedničkog bazena ili teniskih terena? Ako je to slučaj, jeste li spremni izdvojiti nekoliko stotina dolara mjesečno za takvu naknadu ako nemate interesa za korištenje ovih vrsta pogodnosti? Ako je odgovor negativan, novac bi možda bilo bolje potrošiti negdje drugdje, na primjer u zajednici koja nema HOA pristojbe, što bi vam omogućilo da taj dodatni novac svaki mjesec koristite za druge stvari.

"Ako stanovnicima stoje na raspolaganju zajednički prostori, kao što su bazeni, teretane, teniski tereni ili parkovi, saznajte koja je odgovornost HOA-e da ih održi", kaže Carson iz tvrtke Angi. “Otkrijte jesu li odgovorni za uklanjanje snijega, košenje trave ili održavanje pločnika i cesta u cijeloj zajednici. Jednom kada saznate koliko vaše pristojbe pokrivaju i koliko koštaju, možete donijeti dobro informiranu odluku o tome je li imovina prava financijska odluka za vas i vašu obitelj. "

To je pitanje koje mogu previdjeti potencijalni vlasnici kuća koji ne shvate njegov značaj. No, što više HOA ima operativnih troškova, to ćete više plaćati svaki mjesec i godinu.

"Tipično, što više ljudi imaju zaposlenike, veća je vaša HOA naknada", objašnjava Andy Taylor iz Credit Karma Home. “Broj ljudi u osoblju obično ovisi o stvarima poput broja jedinica na imanju ili sadržaji na imanju, posebno oni kojima je potrebna posebna pažnja, poput bazena ili uređenje okoliša. "

Do sada, ako ste postavili neka ili sva već navedena pitanja, trebali biste dobro razumjeti što će vjerojatno uključivati ​​vaši budući troškovi stanovanja. No, postoji još jedno pitanje koje biste mogli postaviti: ograničava li HOA vašu mogućnost iznajmljivanja kuće. To je, naravno, važno ako se planirate preseliti u budućnosti, ali ne želite prodati imovinu.

"Neki hoa imaju ograničeni postotak jedinica koje se mogu unajmiti, dok drugi postavljaju obvezno razdoblje zauzeća, primjerice godinu dana prije dopuštanja prenamjene u najam", kaže Cummings iz Reali-a. "Očito je, što manje ograničenja to bolje."